Sebbene sia in vigore da qualche mese, sono ancora molti gli approfondimenti da dedicare alla Legge di Stabilità 2016. Una delle novità introdotte, infatti, è la possibilità di detrarre il 50% dell’I.V.A. pagata per l’acquisto effettuato nel 2016 di unità immobiliari a destinazione residenziale purché in classe energetica A o B. Tale detrazione si applica su base decennale attraverso l’I.R.P.E.F., così come avviene per le altre detrazioni fiscali valide per le opere edilizie e per il miglioramento in materia energetica rispettivamente del 50% e 65%.
Si segnala che l’I.V.A. nelle compravendite è dovuta solamente quando la parte venditrice è l’impresa costruttrice entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori o comunque un soggetto giuridico che non agisce come persona fisica (società di capitali o persone, titolari di partita I.V.A. che, nell’occasione, non agiscono come persone fisiche), nella misura del:
- 4% nel caso di abitazione non di lusso cedute ad acquirenti con i requisiti prima casa;
- 10% nel caso di abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa;
- 22% nel caso di abitazioni di lusso.
Il comma 56 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016, che introduce tale novità, non risulta estremamente approfondito, ma è chiaro che la detrazione è valida qualunque sia il regime I.V.A. cui l’atto è soggetto, l’unica condizione imposta è la classe energetica A o B. In tal senso si presume che, per l’acquisto di immobili in corso di costruzione e/o ristrutturazione sia necessario fare riferimento alla relazione di Legge 90/2013 (ex L. 10/91) allegata alla pratica edilizia al fine di conoscere la futura classe energetica dell’immobile oggetto di compravendita.
Altre novità fiscali sono le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa tramite lo strumento del leasing immobiliare nel periodo tra il 01/01/2016 ed il 31/12/2020:
- Under 35 con reddito complessivo inferiore a € 55.000 non titolare di diritto di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa può scalare il 19% sull’I.R.P.E.F. delle spese sostenute ogni mese (canone più oneri accessori e interessi) con un massimo di € 8.000 e del prezzo pagato a titolo di riscatto con un importo massimo di € 20.000;
- Over 35 (35 anni compresi) con reddito complessivo inferiore a € 55.000 non titolare di diritto di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa può scalare il 19% sull’I.R.P.E.F. delle spese sostenute ogni mese (canone più oneri accessori e interessi) con un massimo di € 4.000 e del prezzo pagato a titolo di riscatto con un importo massimo di € 10.000.
Requisito fondamentale è che l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e si segnala che il leasing immobiliare può essere eseguito sia per immobili da acquistare che per immobili da costruire, mentre non sono vengono prese in considerazione le prestazioni energetiche dell’immobile.
Ai commercialisti/fiscalisti ed al mercato, il quale si spera e sembrerebbe lentamente risalire, spetta di verificare l’effettiva convenienza del leasing immobiliare rispetto ad un classico mutuo ipotecario (la differenza tra i due metodi di pagamento è, oltre che fiscale, nel fatto che l’intestazione dell’immobile resti alla società/banca concedente il leasing o vada al soggetto passivo di mutuo).
Tutte le condizioni del rapporto tra i soggetti che intervengono nel leasing finanziario, che risulta un metodo nuovo di pagamento, sono comprese tra i commi 76 ed 84 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità 2016 per cui si potrebbero prevedere ulteriori approfondimenti nei prossimi numeri, anche in vista di nuove sentenze che creino una comprovata giurisprudenza in merito.



Geom. Davide Galfrè