L’acquisto di una casa è uno, se non il più grande, passo che si possa compiere nel corso della vita, così come l’acquisto di un fabbricato ad uso ufficio, commerciale o industriale per l’esecuzione di un’attività lavorativa. Per l’acquisto bisogna chiaramente rivolgersi ad un notaio, ma l’assistenza tecnica da parte di un esperto del settore edilizio, urbanistico e catastale è assolutamente necessaria per non correre il rischio di incappare in sgradevoli inconvenienti.
Per l’acquirente, infatti, prima di acquistare è consigliabile assumere l’adeguata cautela e procurarsi, valutandole ed analizzandole con minuziosità, le planimetrie e le visure catastali, l’estratto di mappa catastale per valutare che non ci siano imprecisioni e che lo stato dei luoghi coincida con quanto rappresentato sia sulla planimetria che sull’estratto di mappa rilasciato dal Catasto (ora chiamato Agenzia del Territorio).
- Bisogna aver ben presente che non è sufficiente la corretta intestazione catastale per dimostrare la proprietà del bene in capo al venditore; quest’ultimo risulta essere proprietario solamente nel caso in cui l’atto, o la successione, con cui egli a sua volta aveva acquistato sia stato correttamente trascritto sui pubblici registri conservati presso l’Ufficio della Pubblicità Immobiliare (di questo si occupa normalmente il notaio incaricato per la stipula dell’atto).
- Un altro punto molto importante è la valutazione della regolarità edilizia; a tal proposito è necessario precisare che è facoltà dell’acquirente richiedere che all’atto notarile sia allegata una Relazione di Regolarità Edilizia, cioè una relazione firmata non dal notaio, ma da un tecnico di fiducia del venditore che dimostri che l’immobile oggetto della compravendita sia completamente conforme alla normativa urbanistica ed edilizia e che dunque non siano state realizzate abusivamente opere edilizie di alcun genere. Le spese relative alla redazione della Dichiarazione di Regolarità Edilizia sono totalmente a carico del venditore, dato che spetta a lui dimostrare di vendere un immobile senza opere abusive.
- Si ricorda che la mancanza dell’agibilità del fabbricato oggetto di vendita non comporta l’impossibilità di procedere con l’atto notarile, ma è sicuramente bene che la parte acquirente la richieda alla parte venditrice, così come le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti (idro - sanitario, elettrico ecc…) presenti all’interno dell’immobile.
- E’ pacifico che in casi in cui siano presenti opere abusive di minore importanza (ad esempio la presenza di un tramezzo interno differente) o sia assente il certificato di agibilità ed il venditore non sia disposto a sanare tali difformità, la parte acquirente può e deve pretendere che il prezzo pattuito sia abbassato vista proprio la carenza documentale emersa.
- Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare in condominio è importante, inoltre, verificare che l’assemblea condominiale non abbia già deliberato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dei beni condominiali: nel caso siano già state deliberate spese straordinarie queste spettano al venditore (anche se debbano essere sostenute successivamente alla vendita); in tutti gli altri casi le spese condominiali spettano chiaramente all’acquirente.
- Tutte le considerazioni sopra argomentate non sono elencate in ordine di importanza in quanto sono tutte sicuramente estremamente fondamentali per acquistare con tranquillità un immobile e vanno ben al di là della convenienza economica di una compravendita.


Geom. Davide Galfrè