L’Agibilità nelle compravendite

Il Certificato di agibilità, in passato anche chiamato abitabilità, è un documento attestante la possibilità dell’utilizzo di un immobile sotto il profilo igienico sanitario.
Il certificato di agibilità fu ideato ad inizio ‘900 e messo in pratica con una legge che nulla ha a che vedere con i titoli abilitativi, le licenze e le autorizzazioni edilizie o i permessi di costruire; tant’è che l’agibilità non è un titolo abilitativo: insomma, se un immobile è dotato del certificato di agibilità significa che è usabile dal punto di vista igienico sanitario, mentre non è detto che l’immobile stesso non sia completamente abusivo o non contenga piccoli abusi.
In passato addirittura l’agibilità era rilasciata dall’ufficio comunale preposto all’igiene e sanità pubblica, mentre i titoli abilitativi erano rilasciati dall’ufficio tecnico i quali erano completamente distaccati tra loro. Al momento la procedura è diversa e l’agibilità rappresenta la corretta chiusura dell’iter di una pratica edilizia ma nella sostanza nulla è cambiato.
Questo breve preambolo era assolutamente necessario per chiarire per quale motivo l’agibilità non sia un allegato fondamentale ad un rogito notarile e che la sua assenza non ne causerebbe la nullità.
Infatti, nel caso in cui nella compravendita sia presente un immobile (o porzione di esso) con gravi difformità (quali totalmente abusivo, ampliamento abusivo, sopraelevazione abusiva, posizionamento all’interno del lotto completamente differente rispetto a quanto autorizzato etc.), l’atto stesso potrebbe essere impugnato e dichiarato nullo. Dal momento che, come sopra spiegato, l’agibilità non è un certificato che riguarda la regolarità delle opere urbanistiche/edilizie, ma solamente il loro aspetto igienico sanitario, la sua presenza o meno non può invalidare un atto notarile.
Detto questo è chiaro che durante l’assistenza alle parti il notaio o il professionista incaricato di svolgere le opportune ricerche tecniche, l’acquirente deve essere messo a conoscenza della presenza o assenza del Certificato di Agibilità e che l’assenza di quest’ultimo potrebbe causare la diminuzione del valore dell’immobile in fase di contrattazione, poiché l’acquirente si ritrova ad acquistare un immobile teoricamente non utilizzabile (si sottolinea che il “non utilizzabile” nulla c’entra con la regolarità edilizia ed eventuali abusi).
Fondamentali per il rilascio del Certificato di Agibilità sono il regolare accatastamento dell’immobile, il Collaudo Statico delle strutture e la conformità degli impianti presenti (idrosanitario, elettrico etc.). CUNEO